الأربعاء، 10 أغسطس، 2011

تأثير ارتفاع أسعار النفط على عقارات دبي

تأثير ارتفاع أسعار النفط على عقارات دبي
  • الخميس 03 يوليو 2008 - 11:41
باتت أسعار العقارات في دبي على عتبة حقبة جديدة من الارتفاع بفضل ارتفاع أسعار النفط لمستويات جديدة مع تنبؤ بنك جولدمان ساكس بوصول سعر برميل النفط من 150 إلى 200 دولار على مدى الستة شهور إلى السنة المقبلة،. 
ولكن هل يخطر ذلك بتغذية فقاعة المضاربة على مشاريع البيع على الخارطة؟ وماذا يعني ذلك بالنسبة لأسعار المنازل المكتملة في السوق الثانوية؟

تابع المقال في الأسفل



  • قطاع العقارات المكتملة يمثل خيار أكثر اماناً من الشراء على الخارطة

OAS_AD('Middle1');
توفر أشهر الصيف وقتاً للتفكير قليلاً فيما مر وما يمكن أن يحمله المستقبل. ويبدو أننا دخلنا عصراً جديداً في سوق العقارات في دبي ارتفعت فيه الأسعار الرخيصة لتصل إلى المستوى العالمي، وكانت الارتفاعات الأخيرة في الأسعار قوية بشكل ملحوظ.

وإذا صدقت توقعات جولدمان ساكس، فإن أسعار النفط المرتفعة ستستمر بالارتفاع أكثر فأكثر، وسيتقدم الازدهار الاقتصادي في الشرق الأوسط إلى الأمام بقوة، جاذباً رؤوس أموال ولاعبين جدد كما ينجذب النحل للزهر.


ولا بد أن يعيش العاملون في مكان ما وإذا ما جاؤوا من القطاع المالي العالي الأجر فإن هذا يعني الإقامة المترفة. ولن يكون المعلمون في أبو ظبي الوحيدون الذين يحصلون على تعويضات بسبب ارتفاع الإيجارات لهذا العام. فقد أشار أحدث مسح لـ ماستركارد حول ثقة المستهلكين في دولة الإمارات العربية المتحدة إلى أن رفع الأجور المحلية سيستمر.


دوامة الأسعار

ستقود هذه الزيادة في الأجور والأسعار معدلات التضخم المحلي للارتفاع، وستكون الإيجارات وأسعار العقارات جزءاً من هذه العملية. ووصل معدل ارتفاع الإيجارات هذا الصيف لأكثر من 20% وفقاً للإيجارات التي تم الحصول عليها في السوق عن طريق وكلاء محليين.

وتشهد قيم رأس المال كذلك ارتفاعات وبمعدل أعلى لأن عائدات الإيجار المنخفضة باتت مقبولة الآن بسبب انخفاض أسعار الفائدة بصورة حادة. ولذلك، فإن التوقعات الحالية تشير إلى استمرار هذا الاتجاه وخاصة مع وصول دفعة أخرى من المقيمين الجدد في خريف هذا العام، حيث سيتسببون بمزيد من الارتفاع في أسعار الإيجارات والبيع.

ولن يشكل هذا الأمر أي عائق أمام هجرة القادمين الجدد الذين جاؤوا من بلدان أخرى حيث أسعار العقارات أعلى بكثير.


مشاكل العقارات المحتملة

في الغالب، تكمن المشاكل في قطاع البيع على الخارطة. فقد تم إلغاء عدد قليل من المشاريع هذا العام، بسبب دخول المطورين في متاعب جراء ارتفاع أسعار مواد البناء بشكل أعلى مما كان متوقعاً. ولم يعد من الممكن السيطرة على ارتفاع أسعار مواد البناء، وسوف يظهر المزيد من هذه المشاكل في المستقبل.

فهل يمكن أن يشكل قطاع البيع على الخارطة فقاعة خطرة يمكن أن تنهار؟ يمكن القول إن ذلك احتمال وارد دائماً في الأسواق التي تظهر نمواً مضطرداً. ولا يحصل المشترين في مثل هذا النوع من الشراء على أكثر من ضمان على الورق من المطور. إن الأمر مختلف جداً في السوق الثانوية للعقارات المكتملة، حيث توجد هذه الوحدات في سوق يعاني من نقص في العرض.

ولا يمكن لهذا العامل أن يلقي بثقله في السوق إلا بعد الحصول على معلومات حول إمدادات جديدة للسوق، وأشار بعض الوكلاء إلى أن العرض المتوقع لعام 2008 والبالغ 26000 وحدة لا تستطيع تلبية الطلب المتوقع.

وبالتالي يهرع هؤلاء المشترون إلى البيع على الخارطة من أجل الخصومات وقد يكون من الحكمة الشراء في سوق العقارات الثانوي المكتمل حيث احتمال ظهور خطر الفقاعة أقل بكثير وحيث أن القيمة المتأتية من امتلاك عقارات ستحميهم من خسارة رأس المال كاملاً وهي حماية لا يوفرها البيع على الخارطة.

AMEINFO.COM


ارتفاع أسعار النفط ينعش مبيعات القطاع العقاري في أبوظبي


السبت, 8 أغسطس 2009

آمال باجي - دبي

#attachments { display: none; }
دفع الارتفاع في أسعار النفط وتدفق المزيد من السيولة، بحركة مبيعات الوحدات العقارية إلى أن تسجل زيادة ملحوظة أخيراً في أبوظبي، مقارنة بالأشهر الأخيرة من العام الماضي، بينما أبدى مستثمرون في دبي اهتماماً لافتاً بشراء وحدات من المشاريع المسلمة، رغم تخوف مطورين من تراجع المبيعات، على خلفية تشدد بعض البنوك في برامج التمويل العقاري.
وفيما تنتظر شركات عقارية عودة شركتي «أملاك» و«تمويل» للسوق مرة أخرى، على أمل استرجاع القطاع لنشاطه، خصوصاً في دبي التي تقدر حصتهما فيها بنحو 50 بالمئة، سجل القطاع العقاري في أبوظبي زيادة في عمليات بيع وشراء وتأجير العقارات خلال شهر يوليو الماضي، مقارنة بالأشهر الماضية من العام الجاري.

ووفقاً لزياد سامي بشناق، الرئيس التنفيذي لشركة «كورنستون» المتخصصة في التسويق العقاري، فقد شهدت السوق تباطؤاً منذ مطلع العام الجاري، بسبب تخوفات مستثمرين وزبائن من تداعيات أزمة الرهن العقاري التي ضربت الأسواق العالمية، بعد أن وجدوا صعوبة في تحديد مجريات السوق، متوقعاً أن يزيد النشاط خلال الربع الأخير من العام الجاري.

ولفت إلى ارتفاع مبيعات الوحدات العقارية الواقعة داخل جزيرة أبوظبي، على غرار مشروع «حدائق بلوم» السكني، الذي تطوره شركة «بلوم» العقارية في الكورنيش الشرقي لمدينة أبوظبي، وسجل طلباً كبيراً من المواطنين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي.

وقال لاقت المشاريع العقارية (قيد التسليم) أو حتى في المراحل الأولى من الإنجاز إقبالاً من الزبائن، على غرار مشروع «جمان» في جزيرة الريم الذي تطوره شركة «جمان».

وأضاف إن ارتفاعات أسعار النفط انعكست إيجاباً على السوق العقارية، بعد أن زادت من تدفق السيولة في السوق، ما ساهم في طمأنة المتعاملين سواء الملاك أو الباحثين عن شراء عقارات، بصورة تبعث الثقة في القطاع العقاري، خصوصاً مع تفوق الطلب على العرض في أبوظبي.

وخلال شهر يوليو من العام الماضي، أطلقت شركة «بلوم» العقارية مبيعات مشروع «حدائق بلوم»، ومن المتوقع أن يتم إنجازه خلال العام2011، حيث يضم المشروع أكثر من 600 وحدة سكنية متنوعة بين الفلل وبيوت بنظام «تاون هاوس» والشقق، إضافة إلى المطاعم والمتاجر.


بوادر إيجابية
 
بدأت بوادر التحول الإيجابي في الظهور على ملامح القطاع العقاري، حيث سجلت السوق عودة السيولة التي توفرها البنوك بعد أن تلقت دعماً وتحفيزات مالية من البنك المركزي.
وقال هيثم عرابي، الرئيس التنفيذي لشركة «جلفمينا» للاستثمارات البديلة، إن مستثمرين وزبائن أبدوا اهتماماً لافتاً بالقطاع العقاري خلال الفترة الحالية، حيث سجلت السوق حركة ونشاطاً على الوحدات التجارية والسكنية، لاسيما المشاريع التي انتهت أشغالها، على غرار «المرابع العربية».

وأضاف عرابي «أصبحت السوق العقارية سوقاً حقيقية بعيدة عن نشاط المضاربة، وبدأت في دخول دورة جديدة، خصوصاً بعد إقبال المستخدمين النهائيين على شراء الوحدات العقارية، وتعتبر هذه الفترة نقطة تحول في سوق دبي العقارية التي بدأت تتعافى من الانعكاسات السلبية».

ولفت إلى أن ارتفاع أسعار النفط ليس له تأثير مباشر على القطاع العقاري، بل أعطى ارتياحاً أكثر وملاءمة مالية للحكومة، ما يضمن استمرارية الدعم الحكومي للاقتصاد بصفة عامة.

وأوضح أن زيادة الإنفاق الحكومي، خصوصاً على مشاريع البنى التحتية، ستعيد الحركة إلى قطاع الإنشاء عن طريق مشاريع بناء الجسور والطرقات. ولم يؤثر ارتفاع أسعار النفط في أسعار الوحدات العقارية، وإنما زادت في تعزيز الثقة بالقطاع وضمان الاستمرارية.

إلى ذلك، اعتبر عرابي انخفاض أسعار الوحدات العقارية بمثابة نقطة مهمة في السوق

الإماراتية وفي دبي تحديداً، ما يزيد من نسبة استقطاب الوافدين، لاسيما مع تنويع مصادر الدخل ونمو قطاعات اقتصادية مختلفة.

وقال إن تزايد سكان دبي لشغر الوظائف المتوافرة والمشاريع الحيوية سيمنح الإمارة قيمة إضافية وتنافسية، وتراجع الأسعار سيخفض التضخم ويعيد استقطاب القدرات التنافسية وتحقيق النموذج الاقتصادي المثالي.

وفي ما يتعلق بطرح حكومات دبي لسندات قال «الاقتصادات الناشئة تحتاج إلى الدعم الحكومي، وعندما تصاعدت الشائعات حول دبي والتشكيك في قدرة الحكومة على دفع مستحقاتها، جاء أول طرح لطرد الشائعات، ما عزز من ثقة المستثمرين والمستهلكين، بما يضمن استمرارية الإنفاق الحكومي وسياسة التوسع».

ورأى أن الطرح الثاني لسندات دبي سيعزز استمرارية الحكومة وقدرتها على دفع أي استحقاقات لسندات قديمة، وسيمنح السوق دعماً قوياً حتى العام 2010 وليس فقط 2009.

وباعت حكومة دبي سندات بقيمة عشرة مليارات دولار لـ«مصرف الإمارات المركزي» في شهر فبراير الماضي، فيما تعتزم إصدار دفعة أخرى من السندات بقيمة عشرة مليارات دولار لدعم الشركات المرتبطة بالحكومة ومساعدتها في مواجهة تداعيات الأزمة المالية.


تخوف

من جهتها لم تلاحظ شركة «ماغ العقارية» التي تتخذ من دبي مقراً لها، أي انتعاش للقطاع العقاري، بسبب تشدد البنوك في تمويل الأفراد.

وقال محمد النمر، الرئيس التنفيذي لـ«مجموعة ماغ» للتطوير العقاري «لاتزال السوق العقارية كما كانت عليه خلال بداية الأزمة، نتيجة تأثرها بتراجع العقارات في الأسواق العالمية، ومازلنا نعاني من المشكلة نفسها، وهي عدم توافر التمويل».

ولفت إلى أن شركة «ماغ العقارية» تنتظر عودة شركتي «أملاك» و«تمويل» إلى السوق
حتى يباشر القطاع العقاري باسترجاع نشاطه، وقدر حصتها من سوق التمويل العقاري في دبي بـ50 بالمئة.
وبحسب النمر، فإن السوق العقارية في دبي تعيش زيادة في الوحدات العقارية المعروضة للبيع مقابل قلة الطلب، ويتم عرض عقارات بالأسعار التي كانت خلال عامي 2005 و2006، وفي بعض الأحيان تكون أقل من سعر التكلفة.

وأضاف «نحن كمطورين لسنا بحاجة إلى التمويل، وإنما ننتظر قيام البنوك بتمويل المشترين لإعادة تنشيط السوق، حيث يواجهون صعوبات في الحصول على القروض بسبب الشروط، وأطالب البنوك باتباع تمويل متوازن، وبطريقة مدروسة تحفظ حقوق جميع الأطراف المطورين والبنوك والمشترين».

وقامت شركة «ماغ» منذ بداية الأزمة بتأجيل ثلاثة مشاريع كانت قد أطلقتها قبل الأزمة ولم تباشر عملية بنائها، وتقع في منطقة «بزنس باي» و«قرية جميرا» و«المدينة العالمية»، وتعتزم إنجازها بعد وضوح الرؤية في السوق.

وأوضح «قدمنا خيارت عدة لزبائننا الذين اشتروا وحدات في المشاريع المؤجلة، حيث اختاروا ما بين الاستمرار في الانتظار إلى غاية عودة انتعاش السوق، أو استرجاع أموالهم، أو استبدال وحداتهم بوحدات أخرى في مشاريع قائمة والتي من المتوقع أن يتم تسليمها قريباً».

وبحسب النمر فقد باعت الشركة نسبة كبيرة من مشاريعها قبل الأزمة ولم تسجل حالات إلغاء من طرف المشترين، وأما تأخرهم في تسديد الأقساط فإن الشركة تتحمل ذلك وتعتبره الحل الوحيد.

وتطور «مجموعة ماغ» مشاريع عقارية قيمتها 3 مليارات درهم في الإمارات، فيما سلمت مشروعها السكني «ماغ 214» خلال العام الماضي، وبلغت تكلفته الإجمالية نحو 200 مليون درهم، ويقع في منطقة بحيرات الجميرا بدبي، ويتكون من 40 طابقاً.

alrroya.com