السبت، 3 مارس 2012

الفقاعة العقارية



أحمد بن محمد بن يوسف اليوسف


هي ظاهرة عقارية اقتصادية تحدث دورياً في كل اقتصاد، وقد مرت المملكة بعدد من الفقاعات العقارية بمعدل فقاعة كل عشرة أعوام خلال الخمسين سنة الماضية حسبما ورد في دراسة حجم وأنماط العرض والطلب في السوق العقاري، التي أعدتها مدينة الملك عبد العزيز للعلوم والتقنية بالتعاون مع جامعة الملك فيصل عام 1425هـ.

 
وقد سبق أن كتبت عن الدورة العقارية في مقال سابق وذكرت أن الدورة تمر بأربع مراحل، هي: الركود، الانتعاش، التوسع، ثم العرض المتسارع، وتحدث الفقاعة في قمة العرض المتسارع حسب الشكل الموضح.
وهناك عدة عوامل تؤدي إلى حدوث الفقاعة ومنها وصول الأسعار المبالغ فيها إلى مرحلة لا يمكن مقاومتها ثم تنهار، ومن هذه العوامل وأهمها نمو الأسعار بمعدل أعلى من نمو الناتج الاقتصادي المحلي الإجمالي، كما أنها تحدث عند وجود معروض نقدي عالٍ مع انخفاض الفائدة إلى معدلات دنيا، ما يساعد على التوسع في الإنشاءات وزيادة العرض.

والسؤال: هل يمكن تفادي الفقاعة ومنع حدوثها؟ 
والجواب: إن ذلك يعتمد على السياسة الاقتصادية للدولة وحالة الاقتصاد.
ففي مثل الظروف الاقتصادية التي تعيشها المملكة اليوم تسعى الدولة إلى تخفيض أسعار الأراضي لتمكين المواطنين من تملك العقار بيسر وسهولة، ورفع مستوى تملك المواطنين للعقار مقارنة بالمعدلات العالمية.
ويمكن مراقبة المؤشرات العقارية والاقتصادية وتوقع الفقاعة، ولكن لا يمكن منع حدوثها قطعياً، إلا أنه يمكن تخفيف آثارها التي تصيب القطاعات الأخرى المرتبطة بالعقار، والمثال على ذلك الانهيار العقاري الأمريكي عام 2008م، الذي أدى إلى انهيار الأسواق المالية العالمية.
وإذا رغبت الدولة في التدخل يمكنها استخدام وسائل السياسة المالية أو النقدية مثل رفع الاحتياطي النظامي للبنوك، وفرض رسوم عقارية، أو الحد من اعتماد مخططات جديدة، ورفع أسعار الفائدة.
ولا تعاني المملكة عدم انضباط في الإقراض السكني سواء في البنوك والمؤسسات الخاصة أو صندوق التنمية العقاري, ومن أهم مسببات تسارع وتزايد فرصة انفجار الفقاعة هو مشروع خادم الحرمين لبناء خمسمائة ألف وحدة سكنية، والذي سيؤدي إلى تصحيح عقاري كبير فور حصول الفقاعة، وهنا أنصح الإخوة المواطنين بعدم التسرع في شراء العقارات السكنية خاصة الآن، والانتظار لسنتين حتى تتضح الصورة، وتنخفض الأسعار، وتتكاثر المؤسسات المالية المتخصصة في الرهن العقاري,
وعادة ما تتدخل الدول لسد فجوات العرض والطلب إذا عجز العرض العادل عن ذلك، ومثال ذلك: قيام الرئيس كلينتون عام 1992م بالطلب من الهيئة الفدرالية للإسكان بناء مائتي ألف وحدة سكنية من الإسكان الميسر لتخفيض الأسعار في السوق، وتم ذلك خلال عامين، وقد يتساءل الكثيرون عن الرهن العقاري.. والحكمة تحتم ألا يصدر نظام الرهن العقاري إلا في حالة كون العرض أكثر من الطلب بمرة ونصف؛ لضمان عدم حدوث ارتفاع في العقارات خاصة السكنية. 
والفقاعة العقارية لا تعد كارثة إلا للمضاربين، أما المستثمرون العقاريون طويلو الأجل فتأقلموا مع الدورة العقارية وعواملها وآثارها، بل إن الفقاعة العقارية فرصة كبيرة لدخول مستثمر جديد للسوق، وذلك للاستحواذ على العقارات والأصول التي تقع تحت ضغط التمويل المالي والاقتراض.
http://www.aleqt.com/2011/05/18/article_539325.html