السبت، 22 أكتوبر، 2011

علامات انفجار فقاعة العقار

خالد البواردي

كثر السؤال والجدل في الفترة الأخيرة عن مستقبل العقار، هل سيستقر، هل سيستمر بالصعود أم تبدأ الأسعار بالانخفاض، ورغم أنني توقعت سابقاً بأن 2012 هي سنة انهيار العقار، وهناك من توقع العكس، إلا أن حقيقة ما سيحدث تبقى في علم الغيب. 
ولكن هناك علامات صغرى وكبرى توضح
متى سيبدأ انفجار الفقاعة العقارية؟
ومتى ستبدأ الأسعار بالهبوط؟
وهذه العلامات عادة لا يلاحظها المضاربين بسبب أن من يتحكم في قراراتهم هي مشاعر الخوف والطمع، وليس العقل.

ومن هذه العلامات:
 العلامات الصغرى

تطاول العقاريين في البنيان وتسابقهم في بناء المشاريع السكنية، 
أما التطاول في البنيان فنراه اليوم واضحا في طريق الملك فهد، حيث بنيت الأبراج إلى أن وصل أطول برج إلى 90 دورا، ولا ننسى الإعلان عن أطول برج في العالم، أما المشاريع السكنية فإننا نرى الكثير من الشركات تعلن باستمرار طرح مشاريع سكنية جديدة، إضافة إلى مشاريع وزارة الإسكان.
التطاول في البنيان قد ذُكِر في كتاب ''The Message of the Markets'' 
أن هذه من علامات انفجار الفقاعات سواء أسهم أو عقار، أو بالأصح سبب لركود اقتصادي، وقد أعطى الكتاب أمثلة عدة منها،
في نيويورك عام 1929 أعلن وبدأ إنشاء أطول بناية وهي ''Empire State''، وفي نهاية العام هبط مؤشر الداو من 400 نقطة إلى 200 نقطة تقريباً.
وفي عام 1996 بدأت ماليزيا ببناء أطول برج في العالم ''PetronasTowers''.
وفي عام 1997؛ انهار السوق الماليزي، وفي العام نفسه حدث الشيء نفسه في إندونيسيا.
ولو تأخر هذا الكتاب عن النشر لذكر برج خليفة وانهيار العقار والأسهم في سوق دبي.

من العلامات أن الأسعار ترتفع دون مبرر، 
ولا يعلم المواطن لماذا ارتفعت، ويُقتل أمل المواطن في امتلاك مسكن من دون سبب، غير الاحتكار والمضاربة.
وهذا أدى إلى عدم قدرة كثير من الناس على شراء العقار، وهذه واضحة في جميع التقارير الصادرة في الفترة الأخيرة عن العقار، وهذا يعني انخفاض الطلب رغم وجود الحاجة.
ومن علاماتها أن يستثمر في العقار من هم من غير أهله،
وهنا نرى كثيرا من الشركات العائلية التي لها نشاطات أخرى قد أنشأت شركات تطوير عقاري، وأيضا ظهور المضاربين الذين تخصصوا في الفترة الأخيرة في شراء الأراضي.
ومن العلامات، الانتقائية عند شراء الوحدة السكنية، 
وهذا يعني أنه ليس كل ما يُبنى يباع، وإنما يبدأ العميل بشراء الأفضل من ناحية جودة البناء والتصميم، وهذا ما نراه اليوم.
ومن العلامات، عندما تصبح العوائد من الأسهم أفضل من عوائد العقار، 
فبعض أسهم الشركات اليوم تدر عائدا أفضل من تأجير العقار، كما أن ارتفاع أسعار العقار لهذا الحد يمثل فرصة لا تعوض للبيع وتحويل السيولة للأسهم ذات العوائد.
أما العلامات الكبرى فهي:
عندما يتم عرض الوحدات السكنية أو التجارية، بعد انتهاء البناء، لمدة 6 أشهر دون أن تُباع.
وأترك الحكم هنا لمن يبحث عن عقار هذه الأيام أو للعقاريين أنفسهم ليجيبوا عن هذه العلامة، وهل هي موجودة أم لا.
ومن العلامات الكبرى، عندما تكون البلد في أزمة سكن وتقوم الدولة بالتدخل لحلها، فإن الله يزع بالسلطان ما لا يزع بالقرآن.
إن أخطر ما نواجهه في سوقنا العقاري اليوم هو عدم وجود المعلومة، 
ولذلك فمن الصعوبة أن نوجد نقطة توازن في العرض والطلب، فإما شح في المعروض وارتفاع الأسعار أو وفرة في المعروض وانهيار الأسعار.
وأفضل مثال ما حدث في المكاتب التجارية، 
فهو على وشك كساد وخسارة بمئات الملايين بسبب غياب المعلومة، وهذه أيضاً إحدى علامات انفجار الفقاعة العقارية.

والسؤال:
ماذا نفعل كمستثمرين أو مضاربين عندما نرى العلامات الصغرى قد ظهرت؟ 
الأفضل دائماً أن يبيع المضارب عندما تتضح له العلامات الصغرى لانفجار الفقاعة، وخصوصاً إن كان رابحاً وألا يلتفت لما سيفوته من الأرباح من البيع المبكر،
فعندما تبدأ العلامات الكبرى بالظهور فإنه من الصعب البيع ولو بخسارة.
نسأل الله أن التوفيق للجميع.
http://www.aleqt.com/2011/10/19/article_591102.html